Apartmanda mantolama kararı nasıl alınır?

Apartmanlarda mantolama tek bir dairenin değil, tüm binanın kararıdır. Dış cephe ortak alan olduğu için uygulamanın kat malikleri kurulunda konuşulması ve usulüne uygun bir kararla başlatılması gerekir. Bu yazıda süreci baştan sona adım adım özetliyor, yöneticiler için bir toplantı hazırlık listesi paylaşıyoruz.

Kısaca: Apartmanda mantolama için oy birliği gerekmez; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınan karar yeterlidir. Süreç keşif, teklif toplama, kat malikleri kurulu kararı, sözleşme ve uygulama adımlarıyla ilerler.

Mantolama için oy birliği gerekir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi, ısı yalıtımı gibi binanın enerji verimliliğini artıran işler için oy birliği aramaz; kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla alınan karar yeterlidir. Alınan karar karar defterine yazılır ve tüm kat malikleri için bağlayıcı olur. Kararın usulüne uygun alınması için yönetiminizden destek alın; tereddüt ettiğiniz bir durum olursa bir hukukçuya danışın.

Adım adım süreç

1. Ön bilgi ve keşif: Yönetici bir veya birkaç firmadan yerinde keşif ister. Keşif sırasında cephenin durumu, ölçüler ve öneriler netleşir.
2. Teklif toplama: Aynı kapsamla, yani aynı levha türü, kalınlık, son kat kaplama ve iskele koşullarıyla birkaç teklif alınır. Farklı kapsamlı teklifler sağlıklı karşılaştırılamaz.
3. Toplantı çağrısı: Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır; gündeme dış cephe ısı yalıtımı maddesi açıkça yazılır.
4. Karar: Teklifler sunulur, firma ve ödeme planı oylanır, karar deftere işlenir.
5. Sözleşme: Seçilen firmayla malzeme, kalınlık, süre, ödeme ve garanti koşullarını içeren yazılı bir sözleşme yapılır. Sözleşmede bulunması gerekenleri inşaat ve tadilat sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda anlattık.
6. Uygulama ve teslim: İş programına göre iskele kurulur, uygulama tamamlanır, cephe temizlenerek teslim alınır.

Toplantıya hazırlık: Yöneticinin kontrol listesi

İyi hazırlanmış bir toplantı, kararın tek oturumda alınmasını kolaylaştırır. Toplantıdan önce şunları hazır bulundurun:

• Keşif notları ve cephenin mevcut durumunu gösteren fotoğraflar
• Aynı kapsamla hazırlanmış tekliflerin kalem kalem karşılaştırıldığı tek sayfalık bir özet
• Önerilen levha türü ve kalınlığının gerekçesi
• Renk ve son kat kaplama seçenekleri
• Ödeme planı alternatifleri (tek seferde veya aylara yayılmış)
• Tahmini iş programı ve iskelenin kurulacağı alanlar (otopark, bina girişi, bahçe)

Kat maliklerini bilgilendirmek

Kararsız kat malikleri çoğunlukla maliyete odaklanır. Toplantıda mantolamanın yalnızca bir harcama değil, binanın kullanım kalitesine yapılan bir yatırım olduğunu somut başlıklarla anlatmak işe yarar: kışın daha kolay ısınan daireler, kolon hizalarındaki terleme ve küfün azalması, yenilenen cephe görünümü. Merkezi ısıtmalı binalarda yalıtımın faydası tüm daireleri birlikte etkiler. Yalıtımın binanın enerji sınıfıyla ilişkisini enerji kimlik belgesi (EKB) nedir? yazımızda anlattık.

Masraflar nasıl paylaşılır?

Yönetim planında aksi belirtilmemişse ortak giderler genellikle arsa payı oranında paylaşılır. Bazı apartmanlar ödemeyi birkaç aya yayarak sakinlerin yükünü hafifletir. Ödeme planının karar ve sözleşmede açıkça yer alması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.

Ödeme takvimi belirlenirken iş programındaki aşamalar, yani iskele kurulumu, levha uygulaması, son kat kaplama ve teslim, referans alınabilir; böylece ödemeler işin ilerleyişiyle uyumlu olur.

Uygulama sürecinde iletişim

Mantolama birkaç hafta boyunca binanın günlük hayatına dokunur. Sakinleri önceden bilgilendirmek hem işin hızını hem de komşuluk ilişkilerini korur:

• İskelenin kurulacağı tarih ve süre bina panosunda ve mesaj gruplarında duyurulmalı.
• Balkonlardaki eşyalar, saksılar ve çamaşır askıları önceden toplanmalı.
• Klima dış üniteleri, uydu antenleri ve tabelalar gibi cephe elemanlarının sökülüp yeniden takılması planlanmalı.
• Pencere çevresi uygulamalarının yapılacağı günler dairelere ayrıca bildirilmeli.
• Yönetim ile uygulama ekibi arasında tek bir iletişim kişisi belirlenmeli.

Söve ve denizlik gibi pencere çevresi detaylarının kararını uygulamadan önce vermek gerekir; seçenekleri söve, denizlik ve cephe detayları yazımızda bulabilirsiniz.

Ortak alanlar ve kapsam

Mantolama kararında yalnızca ana cepheler değil, binanın diğer yüzeyleri de konuşulmalıdır: merdiven kovası duvarları, çatı katı ve çatı arası, açık otoparka veya pilotiye bakan döşemeler, balkon altları. Bu yüzeylerin kapsama alınıp alınmayacağı hem maliyeti hem de yalıtımın bütünlüğünü etkiler. Son kat dairelerin şikâyetleri çoğu zaman çatıdan, zemin kat dairelerininki ise döşemeden kaynaklanır; bu nedenle çatı ve zemin yalıtımını da aynı kararda değerlendirmek mantıklı olabilir. Son kattaki soğuk tavan sorunu için tavan arası yalıtımı yazımıza bakabilirsiniz.

Uygulama sonrası teslim ve kontrol

İş bittiğinde yönetim, firmayla birlikte cepheyi gezerek teslim almalıdır. Pencere çevrelerindeki birleşimler, köşe profilleri, renk bütünlüğü, iskele bağlantı noktalarının kapatılması ve çevre temizliği kontrol edilmelidir. Eksikler teslim tutanağına yazılır ve tamamlanma tarihleri belirlenir. Garanti koşullarını içeren yazılı belge apartman dosyasında saklanmalıdır.

Sık sorulan sorular

Mantolama ne kadar sürer?

Süre; cephe alanına, kat sayısına ve hava koşullarına bağlıdır. Keşif sonrasında firmadan yazılı bir iş programı isteyin.

Uygulama sırasında evde yaşamaya devam edilebilir mi?

Evet. Çalışma dış cephede yapılır; pencere çevresi uygulamaları sırasındaki kısa süreli rahatsızlıklar dışında günlük yaşam devam eder.

Hangi mevsimde yapılmalı?

Yapıştırıcı ve sıvaların sağlıklı kuruması için yağışsız ve ılık dönemler idealdir. Ayrıntılar için mantolama kışın yapılır mı? yazımıza bakabilirsiniz.

Karara katılmayan kat maliki masrafa katılmak zorunda mı?

Usulüne uygun alınan karar tüm kat maliklerini bağlar ve masraflar yönetim planındaki esaslara göre paylaşılır. Ödeme yapılmaması durumunda başvurulabilecek yasal yollar vardır; somut durumunuz için bir hukukçuya danışmanızı öneririz.

Klima dış üniteleri ve uydu antenleri ne olacak?

Cephedeki üniteler genellikle uygulama sırasında geçici olarak sökülür ve mantolama bittikten sonra uygun bağlantı elemanlarıyla yeniden takılır. Bu işin kim tarafından ve hangi aşamada yapılacağı, karar ve sözleşme aşamasında netleştirilmelidir.

Ödemeyi aylara yaymak mümkün mü?

Apartmanlar ödemeyi aylara yayan planları sıklıkla tercih eder. Plan firmayla konuşularak kararda ve sözleşmede açıkça yazılmalı, aidatlarla karışmaması için ayrı bir kalem olarak takip edilmelidir.

Teklifleri değerlendirirken mantolama fiyatını belirleyen etkenler ve firma seçerken sorulacak sorular yazılarımız yol gösterici olabilir. Eskişehir'deki apartmanınız için keşif talep etmek isterseniz ısı yalıtımı hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.